Otthon Start Lakáshitel – Minden fontos tudnivaló egy helyen!

Indulás: az Otthon Start Lakáshitel 2025. szeptember 1-jén indul. Jelen összefoglaló a hatályos jogszabályi és banki feltételeket foglalja össze; a termékértékesítés indulásáig, vagy azt követően a részletek még módosulhatnak. Az igénylés szabályait a 227/2025. (VII.31.) Korm. rendelet határozza meg; a FIX 3%-os kamatot lehetővé tevő támogatásokat Magyarország Kormánya nyújtja.

Mit lehet finanszírozni?

Magyarország területén lévő belterületi lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont (együttesen: „otthon”):

• Vásárlása vagy építése.
• Vásárlásnál a bank értékbecslése alapján az ingatlannak alkalmasnak kell lennie a lakhatási igények kielégítésére (helyszíni szemle).
• Építésnél a bank által elfogadott építési költségvetés szükséges; a kölcsön a fennmaradó bekerülési költségre vehető fel, már elvégzett munkákra nem.

Érték- és árplafonok:

• Lakás esetén: max. bruttó 100 millió Ft érték/bekerülési költség.
• Egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont: max. bruttó 150 millió Ft érték/bekerülési költség.
• Négyzetméterár-plafon: az alapterület (nem a hasznos alapterület) alapján bruttó 1,5 millió Ft/m² a vásárolt vagy épített otthon esetén (az adásvételi szerződés szerinti alapterület az irányadó).
• A vételár legfeljebb 20%-kal térhet el az értékbecslés szerinti forgalmi értéktől.

Fontos korlátozások:

• Nem lehet résztulajdont vásárolni (osztatlan közös tulajdon nem tiltott, ha van ügyvédi használati megállapodás).
• Nem lehet olyan otthonban tulajdont szerezni, amelyet haszonélvezet terhel.
• A kölcsönnel szerzett ingatlan bérbeadása megengedett (lakásbérleti szerződés köthető).
• Eladó/építő nem lehet közeli hozzátartozó/élettárs; az igénylő nem lehet tulajdonos/tag a kivitelező gazdasági szervezetben (és fordítva).

A hitel fő paraméterei

• Max. hitelösszeg: 50 000 000 Ft (függ a fedezeti értéktől, JTM-től és egyéb feltételektől).
• Futamidő: legfeljebb 25 év.
• Deviza: forint.
• Kamatperiódus: 5 év (ez csak az állam által fizetett kamattámogatás szempontjából fontos, az ügyfelek végig a teljes futamidő alatt 3%-ot fizetnek).
• Ügyfél által fizetendő kamat: a kamattámogatás ideje alatt fix 3%.
• Állami kamattámogatás: a futamidő végéig, de legfeljebb 25 évig; mértéke az 5 éves ÁKK 110%-ának +1 százalékponttal növelt értéke és a támogatott kamat különbözete.
• Rendelkezésre tartási idő: max. 2 év.
• Visszafizetés módja: havi egyenletes (annuitásos) törlesztés, illetve elérhető bizonyos bankoknál türelmi idős, ún. „Évnyerő” konstrukció is.

Kombinálhatóság:

• CSOK Plusz vagy piaci kamatozású lakáshitel egyidejűleg igényelhető.

Előleg/önerő és területi-fedezeti szabályok

• Minimum önerő általánosan: 20% (megfelelő pótfedezet esetén kivétel lehetséges), a 32/2014. (IX.10.) MNB rendelet szerinti JTM/HFM korlátok figyelembevételével.
• 90% LTV (10% önerő) csak az MNB JTM-szabály szerinti esetekben nyújtható:
• 41 év alatti első lakásszerző vagy
• zöld ingatlan vásárlása.
• A 10% önerős szabályhoz kapcsolódó módosítások előkészítés alatt:
• a 90% hitellel finanszírozható településlista bővítése,
• az életkori határ felülvizsgálata (meddig hiteleznek 10% önerővel).
• A kölcsön–jelzálogfedezet aránya területileg differenciált, akár a hitelbiztosítéki érték 100%-a is elérhető (MNB-korlátok figyelembevétele mellett). Pótfedezet vonható be.

Ki igényelheti? (személyi feltételek)

• 18. életévét betöltött természetes személy.
• Állampolgárság / jogállás: magyar állampolgár vagy a jog szerint magyarnak tekintendő; szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező EGT-állampolgár; bevándorolt/letelepedett harmadik országbeli; hontalan a vonatkozó jogszabály szerint. Szükséges iratok: állandó magyar lakcímkártya, adókártya, személyi igazolvány / útlevél + letelepedési engedély
• Ingatlantulajdon-előzmény: a kérelem benyújtását megelőző 10 évben nem rendelkezhetett saját tulajdonú belterületi ingatlannal, kivételekkel:
• ha a korábbi belterületi lakóingatlan értéke ≤ 15 millió Ft (értékbecslés vagy korábbi adásvételi ár alapján), vagy
• lebontását a hatóság elrendelte/engedélyezte, vagy
• haszonélvezettel terhelten került a tulajdonába és ugyanazon haszonélvező a kérelemkor is ott lakik.
• További könnyítés: jogosult az is, akinek a kérelemkor és az azt megelőző 10 évben egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban ≤ 50% tulajdoni hányada volt/van.
• KHR: az igénylés időpontjában nem szerepelhet negatív KHR-tartozással.
• Előző támogatások: nem jogosult, akit az igénylést megelőző 3 évben állami lakáscélú támogatás/kamattámogatás visszafizetésére jogerősen köteleztek.
• Büntetlen előélet (30 napnál nem régebbi erkölcsi bizonyítvány vagy ügyfélnyilatkozat a hitelkérelmen)
• Köztartozásmentesség: a kérelemkor nincs 5 000 Ft-ot meghaladó NAV-köztartozás. Nyilatkozat elegendő, ha nem szerepel a NAV adatbázisban; fennálló tartozás 14 napos hiánypótlási határidőben igazoltan rendezhető.
• Jövedelem:
  Alkalmazott esetén: az előző 3 hónapban igazolt, ugyanazon munkahelyről származó rendszeres jövedelem, és legalább egy adós/adóstárs nettó 199 000 Ft/hó jövedelmet (minimálbér) igazol.
  Vállalkozó vagy saját cégben alkalmazott esetén: előző éves NAV jövedelemigazoláson leigazolt jövedelem lesz a banki szabályok szerint haviasítva.
• Elérhetőség: minden adós/adóstárs rendelkezzen telefonos elérhetőséggel.
• Életkor a futamidő végén: a legfiatalabb adós a futamidő alatt ne töltse be a 75. életévét; ha mégis, további biztosíték (pl. hitelfedezeti életbiztosítás) szükséges.

TB-jogviszony (kulcsfeltétel):

• Igazolni kell 2 év TB-jogviszonyt, amelyből az utolsó 180 nap magyarországi TB (kivétel: lásd alább).
• Diákok esetén a nappali tagozatos hallgatói jogviszony alkalmas igazolásra; diákszövetkezeten keresztüli foglalkoztatás is elfogadható.
• Egyszerűsített foglalkoztatás (Efotv.) esetén jogosultság, ha a megelőző 2 évben legalább 200 nap biztosítotti jogviszony igazolt.
• Ingázók: magyarországi állandó lakcím mellett külföldi munkaviszony igazolása elfogadható; nem határvonalat néz a bank. Az utolsó 180 napba beszámítható a szomszédos országban végzett igazolt foglalkoztatás is.
• A TB-jogviszony és jogosultsági idő összeszámítódik; legfeljebb 30 nap megszakítás (diákjogviszony megszűnése után legfeljebb 6 hónap) még folyamatosnak minősül.
• A TB-igazolás 30 napig érvényes (ez már kikérhető)
• Házastársaknál elég, ha egyik fél teljesíti a TB-t; ugyanakkor nem lehet „keverni” a TB-t és az ingatlantulajdon-kivételt úgy, hogy egyik fél TB-t, másik fél korábbi ingatlant igazol – ilyen „keverésnél” együttes igazolási kötelezettség áll fenn.
• Limitnövelő adóstárs bárki lehet, de neki is teljesítenie kell a feltételeket; kivétel a házastárs vagy a szülő: esetükben elég, ha csak az egyik félre teljesül a TB és a belterületi ingatlantulajdonra vonatkozó szabály.

Mikor és hogyan lehet igényelni?

• Vásárlásnál: az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül.
• Építésnél: a használatbavételi engedély kiállítását megelőzően.
• Engedélyezés időbelisége: a kölcsön csak 2022.01.01. után véglegessé vált építési engedéllyel, megfelelő egyszerű bejelentéssel (2024.10.01. előtt: E-építési igazoló dokumentum; 2024.09.30. után: tudomásulvételi értesítés), illetve vásárlásnál ezen időpontot követően véglegessé vált használatbavételi engedéllyel igényelhető.
• Bírálati határidők (befogadási feltételek teljesítése esetén, hiánypótlási idő nélkül):
• vásárlás: 30 nap,
• építés: 60 nap.
• Hiánypótlásra 10 munkanap biztosított; ez nem számít bele a bírálati határidőbe.

Értékbecslés, szemle és akciók

• Előzetes értékbecslés kérhető. A bankok egy részénél a rendelet szerinti eljárás alapján a bírálat alatt szemle megrendelése szükséges (mint a CSOK Plusznál), más bankok elfogadják az előzetes értékbecslés eredményét, ha 90 napon belül megtörténik a hiteligénylés.
• Jó hír: az Otthon Startnál az előzetes értékbecslés díját a folyósítás után visszatérítik, a szemle díját pedig elengedik.

Folyósítás

• Építés: készültségi fokkal arányosan, szakaszosan, utólag.
• Vásárlás: egy összegben.
• Folyósítás csak akkor kezdhető meg, ha a támogatott személyek a saját erőt (és a nem támogatott banki hitelt) már felhasználták.
• Az utolsó részlethez feltétel, hogy a lakás lakhatásra alkalmas legyen és a használatbavételi engedély rendelkezésre álljon.

Általános folyósítási feltételek (röviden):

• Banki kölcsön- és jelzálogszerződés, közokiratba foglalt kötelezettségvállaló nyilatkozat (közjegyzői okirat).
• Jelzálogjog és elidegenítési/terhelési tilalom legalább széljegyként bejegyezve.
• Vagyonbiztosítás (legalább elemi károkra) a teljes futamidőre, bankra engedményezett jelzálogjogi záradékkal.
• Eladó által kiállított önerő igazolás, hogy a teljes önerő megfizetésre került
• Egyéb, szerződésben rögzített feltételek teljesítése.

Fedezetek és biztosítékok

• Jelzálogjog az bank javára; elidegenítési és terhelési tilalom.
• Az állami kamattámogatás biztosítására 5 évre a Magyar Állam javára a kölcsönösszeg 20%-áig jelzálogjog és elidegenítési/terhelési tilalom kerül bejegyzésre.
• Elfogadható fedezetek: belterületi építési telek; lakóház/lakás; hétvégi ház/üdülő/üdülőtelek; társas üdülő külön tulajdonban; garázs csak pótfedezetként.
• Tanya/birtokközpont: hitelcélként elfogadható, fedezetként nem.
• Ingatlanhasználat a zálogjog fennállása alatt harmadik személynek csak szűk feltételekkel engedhető át
• Vagyonbiztosítás kötelező (szolgáltató szabadon választható).
• Elérhető Minősített Fogyasztóbarát Otthonbiztosítás termék.

Számlavezetés és törlesztés

• A törlesztés kizárólag a banknál vezetett lakossági bankszámláról történhet.
• Lakcímbejelentési kötelezettség nincs.

Díjak, költségek, promóciók

• A bank a kölcsön igénylésével és folyósításával kapcsolatban legfeljebb 30 000 Ft díjat kérhet (nem tartalmazza az értékbecslés és helyszíni szemle díját).
• Promóciók:
• Közjegyzői díjvisszatérítés (meghirdetésre kerül a kondíciós listában).
• A CSOK Plusznál alkalmazott jóváírások több banknál kiterjesztésre kerülnek az Otthon Start programra is – kombinált igénylésnél is csak egyszer vehető igénybe.
• Előzetes értékbecslés díjának visszatérítése a folyósítás után; szemledíj elengedése.

Folyósításig felmerülő, kimeneteltől független díjak (példák):

• Tulajdoni lap lekérése, térképmásolat (ha az ügyfél nem nyújtja be a megfelelő, friss dokumentumot).
• Hitelbiztosítéki érték-megállapítási díj (értékbecslés).
• Közjegyzői díj (a 22/2018. IM rendelet szerint).
• Fedezetkezelési költség, folyósítási díj, fedezetváltozási költség (földhivatali díjtétel szerinti).

Opcionális egyéb díjak:

• Érték-felülvizsgálat (szakaszos folyósításnál készültségi fokhoz),
• Kockázati életbiztosítás díja,
• Törlesztési biztosítás díja,
• Előtörlesztési díj (lásd lejjebb),
• Szerződésmódosítási díj, ügyintézési díj (pl. kalkulációk, támogatási szerződés, stb.).

Reprezentatív példa (2025.07.01-jén hatályos kondíciók, tipikus fogyasztó)

• Cél: új/használt lakás vásárlása
• Hitelösszeg: 12 000 000 Ft
• Futamidő: 20 év (240 törlesztőrészlet)
• Kamat: a kamattámogatás ideje alatt évi fix 3%; futamidő végéig fix
• Hitelelvételkor fizetendő főbb díjak/költségek (részlet a példából):
• folyósítási díj: 120 000 Ft
• tulajdoni lap lekérése: 6 000 Ft*
• térképmásolat: 5 000 Ft*
• jelzálogjog bejegyzés díja: 20 000 Ft*
• értékbecslés (HBE-megállapítási díj): 58 765 Ft*
• közjegyzői díj: 14 000 Ft**
• Hitel teljes díja: 4 373 440 Ft (ebből fizetendő kamat: 4 179 475 Ft)
• Teljes fizetendő összeg: 16 373 440 Ft (fedezetváltozási díjjal* együtt)
• Havi törlesztőrészlet: 30 416 Ft és 69 362 Ft (a példában így szerepel)
• Kamat: 3,00%
• THM: 3,3%*

* A csillaggal jelölt tételek egy része a Hitelező érdekkörén kívül merül fel; a THM a 83/2010. (III.25.) Korm. rendelet szerint került meghatározásra, a fedezeti vagyonbiztosítás díját nem tartalmazza. A feltételek változásával a THM is módosulhat.

Előtörlesztés és díja

• Elő- vagy végtörlesztési szándékot írásban kell jelezni (részleges előtörlesztésnél legalább 5 munkanappal előtte).
• Az előtörlesztéskor érvényesíthető költség legfeljebb az előtörlesztett összeg 1%-a.

Támogatás visszafizetése (jogosulatlanság és szankciók)

Visszafizetés (a felvett kamattámogatás után) akkor merülhet fel többek között, ha:

• valótlan tartalmú nyilatkozattal jutottak a kölcsönhöz,
• a kölcsönt/kamattámogatást jogosulatlanul vették igénybe (hitelintézet, kormányhivatal, NAV megállapítása alapján), vagy
• az állami tilalom fennállása alatt az otthont lebontják (kivéve természeti katasztrófa miatti bontás), elidegenítik, használati/haszonélvezeti jogot alapítanak, vagy nem lakáscélúan hasznosítják.

Visszafizetendő összeg kamata: a jegybanki alapkamat + 5 százalékpont.

Szerződésszegés, késedelem – következmények (áttekintés)

• Késedelmi kamat (a hirdetmény szerinti: az ügyleti kamat 1,5-szerese + 3 százalékpont, de legfeljebb a megelőző félév első napján érvényes alapkamat +24 százalékpont), valamint monitoring díj.
• 90 napot elérő, a minimálbért meghaladó folyamatos késedelem esetén KHR-adatküldés.
• A Hitelező a szerződést azonnali hatállyal felmondhatja; a teljes tartozás egy összegben esedékes, a behajtás költségei az adóst terhelik; a zálogjogból való kielégítési jog megnyílik.
• Az adós védelmére a bank megelőző intézkedéseket ajánlhat (pl. biztosítás lehívása, átütemezés stb.).

Döntéselutasítás és jogorvoslat

• Elutasítás esetén a bank írásban, részletesen tájékoztat az okokról (mely feltételek nem teljesültek).
• Ha az igénylő nem ért egyet, a kézhezvételtől számított 15 napon belül kérheti a kormányhivataltól a feltételeknek való megfelelés megállapítását.
• A bank a kormányhivatal megkeresésére 8 napon belül megküldi az elutasítást megalapozó iratok másolatát.
• A kormányhivatal nem bírálhatja felül a hitelintézet hitelképességi döntését, és nem korlátozhatja a hitelezési tevékenységet; végleges határozata nem korlátozhatja a bank hitelezési tevékenységét.

Egyéb fontos pontosítások és tévhitek

• Tanya/birtokközpont: vásárlás/építés finanszírozható, de fedezetként nem elfogadható; érték/bekerülési plafon 150 millió Ft.
• Belterületi előélet: továbbra is csak a belterületi lakóingatlanok számítanak a múltbeli tulajdonvizsgálatnál; tanya/birtokközpont meglétéről nem kell nyilatkozni.
• Fedezetcsere lehetséges; a kamattámogatás fennmarad, ha a fedezetként bevont új otthon értékesebb a korábbinál.
• Illetékkedvezmény: az Otthon Start kölcsönre nem vonatkozik.

Röviden az igénylés menete (áttekintő checklist)

1. Jogosultság ellenőrzése: életkor, állampolgárság/jogállás, 10 éves ingatlan-előélet kivételekkel, KHR, büntetlen előélet, köztartozásmentesség, jövedelem, TB 2 év + utolsó 180 nap (diák/ingázó szabályokkal).
2. Ingatlanfeltételek: érték- és m²-plafon, haszonélvezet kizárása, résztulajdon tilalma, vételár–értékbecslés max. 20% eltérés, bérbeadás megengedett.
3. Dokumentumok: adásvételi szerződés, engedélyek/bejelentés időbelisége (2022.01.01. után), friss TB-igazolás (≤30 nap), erkölcsi, jövedelem.
4. Értékbecslés/szemle: előzetes értékbecslés kérhető (díj visszatérítés, szemledíj elengedés); a későbbi pontosítás szerint az előzetes szakvélemény elegendő lehet újabb értékelés nélkül.
5. Bírálat: 30/60 nap (hiánypótlás: +10 munkanap nem számít bele).
6. Szerződéskötés és közokirat, jelzálog/tilalom bejegyzése, vagyonbiztosítás kötése.
7. Folyósítás: vásárlásnál egy összegben; építésnél készültségi arányosan.
8. Törlesztés:  bankszámláról, havi annuitás; előtörlesztés lehetséges (max. 1% díj).

Záró megjegyzés

Az itt összefoglalt feltételek kizárólag a közzététel napján (2025.08.25) hatályos forrásanyagból származnak. A hitel indulásáig, vagy akár azt követően is a feltételek módosulhatnak; a kamatok, díjak, akciók és promóciók mindig az adott bank mindenkori hirdetményekben/üzletszabályzatban foglaltak szerint érvényesek. Az Otthon Start a FIX 3% ügyfélkamat és a több ponton enyhített jogosultsági szabályok miatt széles kör számára tehet elérhetővé lakásvásárlást vagy építést – a fenti keretek és korlátok betartása mellett.

Tudtad, hogy nem minden banknál ér ugyanannyit a pénzed?

Az egyes bankok bírálati gyakorlata teljesen eltér egymástól, ezért mindenképpen érdemes szakértőhöz fordulnod, hogy a legtöbbet hozhasd ki a pénzedből!

Naprakészen ismerem az összes bank ajánlatát, szakértelemmel állítom össze az igénylő csomagot, prezentálva a három legkedvezőbb ajánlatot számodra, amelyekből Te választhatod ki a neked legmegfelelőbbet! Én pedig végig fogom a kezed a teljes hitelügyintézési folyamat alatt!

Ha engem választasz, extra kedvezményekben lehet részed, és zöldfolyosós ügyintézést biztosítok a legtöbb banknál, profi, kipróbált ügyintézői csapattal!

Ügyintézői szolgáltatásom számodra a kapcsolatfelvételtől a hitelfolyósításig 100%-ban ingyenes!

Kérj most ingyenes hitelügyintézést az alábbi gombra kattintva: