Otthon Start Lakáshitel – Minden fontos tudnivaló egy helyen!

Uncategorized

Indulás: az Otthon Start Lakáshitel 2025. szeptember 1-jén indul. Jelen összefoglaló a hatályos jogszabályi és banki feltételeket foglalja össze; a termékértékesítés indulásáig, vagy azt követően a részletek még módosulhatnak. Az igénylés szabályait a 227/2025. (VII.31.) Korm. rendelet határozza meg; a FIX 3%-os kamatot lehetővé tevő támogatásokat Magyarország Kormánya nyújtja.

Mit lehet finanszírozni?

Magyarország területén lévő belterületi lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont (együttesen: „otthon”):

  • Vásárlása vagy építése.
  • Vásárlásnál a bank értékbecslése alapján az ingatlannak alkalmasnak kell lennie a lakhatási igények kielégítésére (helyszíni szemle).
  • Építésnél a bank által elfogadott építési költségvetés szükséges; a kölcsön a fennmaradó bekerülési költségre vehető fel, már elvégzett munkákra nem.

Érték- és árplafonok:

  • Lakás esetén: max. bruttó 100 millió Ft érték/bekerülési költség.
  • Egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont: max. bruttó 150 millió Ft érték/bekerülési költség.
  • Négyzetméterár-plafon: az alapterület (nem a hasznos alapterület) alapján bruttó 1,5 millió Ft/m² a vásárolt vagy épített otthon esetén (az adásvételi szerződés szerinti alapterület az irányadó).
  • A vételár legfeljebb 20%-kal térhet el az értékbecslés szerinti forgalmi értéktől.

Fontos korlátozások:

  • Nem lehet résztulajdont vásárolni (osztatlan közös tulajdon nem tiltott, ha van ügyvédi használati megállapodás).
  • Nem lehet olyan otthonban tulajdont szerezni, amelyet haszonélvezet terhel.
  • A kölcsönnel szerzett ingatlan bérbeadása megengedett (lakásbérleti szerződés köthető).
  • Eladó/építő nem lehet közeli hozzátartozó/élettárs; az igénylő nem lehet tulajdonos/tag a kivitelező gazdasági szervezetben (és fordítva).

A hitel fő paraméterei

  • Max. hitelösszeg: 50 000 000 Ft (függ a fedezeti értéktől, JTM-től és egyéb feltételektől).
  • Futamidő: legfeljebb 25 év.
  • Deviza: forint.
  • Kamatperiódus: 5 év (ez csak az állam által fizetett kamattámogatás szempontjából fontos, az ügyfelek végig a teljes futamidő alatt 3%-ot fizetnek).
  • Ügyfél által fizetendő kamat: a kamattámogatás ideje alatt fix 3%.
  • Állami kamattámogatás: a futamidő végéig, de legfeljebb 25 évig; mértéke az 5 éves ÁKK 110%-ának +1 százalékponttal növelt értéke és a támogatott kamat különbözete.
  • Rendelkezésre tartási idő: max. 2 év.
  • Visszafizetés módja: havi egyenletes (annuitásos) törlesztés, illetve elérhető bizonyos bankoknál türelmi idős, ún. „Évnyerő” konstrukció is.

Kombinálhatóság:

  • CSOK Plusz vagy piaci kamatozású lakáshitel egyidejűleg igényelhető.

Előleg/önerő és területi-fedezeti szabályok

  • Minimum önerő általánosan: 20% (megfelelő pótfedezet esetén kivétel lehetséges), a 32/2014. (IX.10.) MNB rendelet szerinti JTM/HFM korlátok figyelembevételével.
  • 90% LTV (10% önerő) csak az MNB JTM-szabály szerinti esetekben nyújtható:
    • 41 év alatti első lakásszerző vagy
    • zöld ingatlan vásárlása.
  • A 10% önerős szabályhoz kapcsolódó módosítások előkészítés alatt:
    • a 90% hitellel finanszírozható településlista bővítése,
    • az életkori határ felülvizsgálata (meddig hiteleznek 10% önerővel).
  • A kölcsön–jelzálogfedezet aránya területileg differenciált, akár a hitelbiztosítéki érték 100%-a is elérhető (MNB-korlátok figyelembevétele mellett). Pótfedezet vonható be.

Ki igényelheti? (személyi feltételek)

  • 18. életévét betöltött természetes személy.
  • Állampolgárság / jogállás: magyar állampolgár vagy a jog szerint magyarnak tekintendő; szabad mozgás és tartózkodás jogával rendelkező EGT-állampolgár; bevándorolt/letelepedett harmadik országbeli; hontalan a vonatkozó jogszabály szerint. Szükséges iratok: állandó magyar lakcímkártya, adókártya, személyi igazolvány / útlevél + letelepedési engedély
  • Ingatlantulajdon-előzmény: a kérelem benyújtását megelőző 10 évben nem rendelkezhetett saját tulajdonú belterületi ingatlannal, kivételekkel:
    • ha a korábbi belterületi lakóingatlan értéke ≤ 15 millió Ft (értékbecslés vagy korábbi adásvételi ár alapján), vagy
    • lebontását a hatóság elrendelte/engedélyezte, vagy
    • haszonélvezettel terhelten került a tulajdonába és ugyanazon haszonélvező a kérelemkor is ott lakik.
  • További könnyítés: jogosult az is, akinek a kérelemkor és az azt megelőző 10 évben egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban ≤ 50% tulajdoni hányada volt/van.
  • KHR: az igénylés időpontjában nem szerepelhet negatív KHR-tartozással.
  • Előző támogatások: nem jogosult, akit az igénylést megelőző 3 évben állami lakáscélú támogatás/kamattámogatás visszafizetésére jogerősen köteleztek.
  • Büntetlen előélet (30 napnál nem régebbi erkölcsi bizonyítvány vagy ügyfélnyilatkozat a hitelkérelmen)
  • Köztartozásmentesség: a kérelemkor nincs 5 000 Ft-ot meghaladó NAV-köztartozás. Nyilatkozat elegendő, ha nem szerepel a NAV adatbázisban; fennálló tartozás 14 napos hiánypótlási határidőben igazoltan rendezhető.
  • Jövedelem:
    Alkalmazott esetén: az előző 3 hónapban igazolt, ugyanazon munkahelyről származó rendszeres jövedelem, és legalább egy adós/adóstárs nettó 199 000 Ft/hó jövedelmet (minimálbér) igazol.
    Vállalkozó vagy saját cégben alkalmazott esetén: előző éves NAV jövedelemigazoláson leigazolt jövedelem lesz a banki szabályok szerint haviasítva.
  • Elérhetőség: minden adós/adóstárs rendelkezzen telefonos elérhetőséggel.
  • Életkor a futamidő végén: a legfiatalabb adós a futamidő alatt ne töltse be a 75. életévét; ha mégis, további biztosíték (pl. hitelfedezeti életbiztosítás) szükséges.

TB-jogviszony (kulcsfeltétel):

  • Igazolni kell 2 év TB-jogviszonyt, amelyből az utolsó 180 nap magyarországi TB (kivétel: lásd alább).
  • Diákok esetén a nappali tagozatos hallgatói jogviszony alkalmas igazolásra; diákszövetkezeten keresztüli foglalkoztatás is elfogadható.
  • Egyszerűsített foglalkoztatás (Efotv.) esetén jogosultság, ha a megelőző 2 évben legalább 200 nap biztosítotti jogviszony igazolt.
  • Ingázók: magyarországi állandó lakcím mellett külföldi munkaviszony igazolása elfogadható; nem határvonalat néz a bank. Az utolsó 180 napba beszámítható a szomszédos országban végzett igazolt foglalkoztatás is.
  • A TB-jogviszony és jogosultsági idő összeszámítódik; legfeljebb 30 nap megszakítás (diákjogviszony megszűnése után legfeljebb 6 hónap) még folyamatosnak minősül.
  • A TB-igazolás 30 napig érvényes (ez már kikérhető)
  • Házastársaknál elég, ha egyik fél teljesíti a TB-t; ugyanakkor nem lehet „keverni” a TB-t és az ingatlantulajdon-kivételt úgy, hogy egyik fél TB-t, másik fél korábbi ingatlant igazol – ilyen „keverésnél” együttes igazolási kötelezettség áll fenn.
  • Limitnövelő adóstárs bárki lehet, de neki is teljesítenie kell a feltételeket; kivétel a házastárs vagy a szülő: esetükben elég, ha csak az egyik félre teljesül a TB és a belterületi ingatlantulajdonra vonatkozó szabály.

Mikor és hogyan lehet igényelni?

  • Vásárlásnál: az adásvételi szerződés megkötését követő 180 napon belül.
  • Építésnél: a használatbavételi engedély kiállítását megelőzően.
  • Engedélyezés időbelisége: a kölcsön csak 2022.01.01. után véglegessé vált építési engedéllyel, megfelelő egyszerű bejelentéssel (2024.10.01. előtt: E-építési igazoló dokumentum; 2024.09.30. után: tudomásulvételi értesítés), illetve vásárlásnál ezen időpontot követően véglegessé vált használatbavételi engedéllyel igényelhető.
  • Bírálati határidők (befogadási feltételek teljesítése esetén, hiánypótlási idő nélkül):
    • vásárlás: 30 nap,
    • építés: 60 nap.
    • Hiánypótlásra 10 munkanap biztosított; ez nem számít bele a bírálati határidőbe.

Értékbecslés, szemle és akciók

  • Előzetes értékbecslés kérhető. A bankok egy részénél a rendelet szerinti eljárás alapján a bírálat alatt szemle megrendelése szükséges (mint a CSOK Plusznál), más bankok elfogadják az előzetes értékbecslés eredményét, ha 90 napon belül megtörténik a hiteligénylés.
  • Jó hír: az Otthon Startnál az előzetes értékbecslés díját a folyósítás után visszatérítik, a szemle díját pedig elengedik.

Folyósítás

  • Építés: készültségi fokkal arányosan, szakaszosan, utólag.
  • Vásárlás: egy összegben.
  • Folyósítás csak akkor kezdhető meg, ha a támogatott személyek a saját erőt (és a nem támogatott banki hitelt) már felhasználták.
  • Az utolsó részlethez feltétel, hogy a lakás lakhatásra alkalmas legyen és a használatbavételi engedély rendelkezésre álljon.

Általános folyósítási feltételek (röviden):

  • Banki kölcsön- és jelzálogszerződés, közokiratba foglalt kötelezettségvállaló nyilatkozat (közjegyzői okirat).
  • Jelzálogjog és elidegenítési/terhelési tilalom legalább széljegyként bejegyezve.
  • Vagyonbiztosítás (legalább elemi károkra) a teljes futamidőre, bankra engedményezett jelzálogjogi záradékkal.
  • Eladó által kiállított önerő igazolás, hogy a teljes önerő megfizetésre került
  • Egyéb, szerződésben rögzített feltételek teljesítése.

Fedezetek és biztosítékok

  • Jelzálogjog az bank javára; elidegenítési és terhelési tilalom.
  • Az állami kamattámogatás biztosítására 5 évre a Magyar Állam javára a kölcsönösszeg 20%-áig jelzálogjog és elidegenítési/terhelési tilalom kerül bejegyzésre.
  • Elfogadható fedezetek: belterületi építési telek; lakóház/lakás; hétvégi ház/üdülő/üdülőtelek; társas üdülő külön tulajdonban; garázs csak pótfedezetként.
  • Tanya/birtokközpont: hitelcélként elfogadható, fedezetként nem.
  • Ingatlanhasználat a zálogjog fennállása alatt harmadik személynek csak szűk feltételekkel engedhető át
  • Vagyonbiztosítás kötelező (szolgáltató szabadon választható).
  • Elérhető Minősített Fogyasztóbarát Otthonbiztosítás termék.

Számlavezetés és törlesztés

  • A törlesztés kizárólag a banknál vezetett lakossági bankszámláról történhet.
  • Lakcímbejelentési kötelezettség nincs.

Díjak, költségek, promóciók

  • A bank a kölcsön igénylésével és folyósításával kapcsolatban legfeljebb 30 000 Ft díjat kérhet (nem tartalmazza az értékbecslés és helyszíni szemle díját).
  • Promóciók:
    • Közjegyzői díjvisszatérítés (meghirdetésre kerül a kondíciós listában).
    • A CSOK Plusznál alkalmazott jóváírások több banknál kiterjesztésre kerülnek az Otthon Start programra is – kombinált igénylésnél is csak egyszer vehető igénybe.
    • Előzetes értékbecslés díjának visszatérítése a folyósítás után; szemledíj elengedése.

Folyósításig felmerülő, kimeneteltől független díjak (példák):

  • Tulajdoni lap lekérése, térképmásolat (ha az ügyfél nem nyújtja be a megfelelő, friss dokumentumot).
  • Hitelbiztosítéki érték-megállapítási díj (értékbecslés).
  • Közjegyzői díj (a 22/2018. IM rendelet szerint).
  • Fedezetkezelési költség, folyósítási díj, fedezetváltozási költség (földhivatali díjtétel szerinti).

Opcionális egyéb díjak:

  • Érték-felülvizsgálat (szakaszos folyósításnál készültségi fokhoz),
  • Kockázati életbiztosítás díja,
  • Törlesztési biztosítás díja,
  • Előtörlesztési díj (lásd lejjebb),
  • Szerződésmódosítási díj, ügyintézési díj (pl. kalkulációk, támogatási szerződés, stb.).

Reprezentatív példa (2025.07.01-jén hatályos kondíciók, tipikus fogyasztó)

  • Cél: új/használt lakás vásárlása
  • Hitelösszeg: 12 000 000 Ft
  • Futamidő: 20 év (240 törlesztőrészlet)
  • Kamat: a kamattámogatás ideje alatt évi fix 3%; futamidő végéig fix
  • Hitelelvételkor fizetendő főbb díjak/költségek (részlet a példából):
    • folyósítási díj: 120 000 Ft
    • tulajdoni lap lekérése: 6 000 Ft*
    • térképmásolat: 5 000 Ft*
    • jelzálogjog bejegyzés díja: 20 000 Ft*
    • értékbecslés (HBE-megállapítási díj): 58 765 Ft*
    • közjegyzői díj: 14 000 Ft**
  • Hitel teljes díja: 4 373 440 Ft (ebből fizetendő kamat: 4 179 475 Ft)
  • Teljes fizetendő összeg: 16 373 440 Ft (fedezetváltozási díjjal* együtt)
  • Havi törlesztőrészlet: 30 416 Ft és 69 362 Ft (a példában így szerepel)
  • Kamat: 3,00%
  • THM: 3,3%*

* A csillaggal jelölt tételek egy része a Hitelező érdekkörén kívül merül fel; a THM a 83/2010. (III.25.) Korm. rendelet szerint került meghatározásra, a fedezeti vagyonbiztosítás díját nem tartalmazza. A feltételek változásával a THM is módosulhat.

Előtörlesztés és díja

  • Elő- vagy végtörlesztési szándékot írásban kell jelezni (részleges előtörlesztésnél legalább 5 munkanappal előtte).
  • Az előtörlesztéskor érvényesíthető költség legfeljebb az előtörlesztett összeg 1%-a.

Támogatás visszafizetése (jogosulatlanság és szankciók)

Visszafizetés (a felvett kamattámogatás után) akkor merülhet fel többek között, ha:

  • valótlan tartalmú nyilatkozattal jutottak a kölcsönhöz,
  • a kölcsönt/kamattámogatást jogosulatlanul vették igénybe (hitelintézet, kormányhivatal, NAV megállapítása alapján), vagy
  • az állami tilalom fennállása alatt az otthont lebontják (kivéve természeti katasztrófa miatti bontás), elidegenítik, használati/haszonélvezeti jogot alapítanak, vagy nem lakáscélúan hasznosítják.

Visszafizetendő összeg kamata: a jegybanki alapkamat + 5 százalékpont.

Szerződésszegés, késedelem – következmények (áttekintés)

  • Késedelmi kamat (a hirdetmény szerinti: az ügyleti kamat 1,5-szerese + 3 százalékpont, de legfeljebb a megelőző félév első napján érvényes alapkamat +24 százalékpont), valamint monitoring díj.
  • 90 napot elérő, a minimálbért meghaladó folyamatos késedelem esetén KHR-adatküldés.
  • A Hitelező a szerződést azonnali hatállyal felmondhatja; a teljes tartozás egy összegben esedékes, a behajtás költségei az adóst terhelik; a zálogjogból való kielégítési jog megnyílik.
  • Az adós védelmére a bank megelőző intézkedéseket ajánlhat (pl. biztosítás lehívása, átütemezés stb.).

Döntéselutasítás és jogorvoslat

  • Elutasítás esetén a bank írásban, részletesen tájékoztat az okokról (mely feltételek nem teljesültek).
  • Ha az igénylő nem ért egyet, a kézhezvételtől számított 15 napon belül kérheti a kormányhivataltól a feltételeknek való megfelelés megállapítását.
  • A bank a kormányhivatal megkeresésére 8 napon belül megküldi az elutasítást megalapozó iratok másolatát.
  • A kormányhivatal nem bírálhatja felül a hitelintézet hitelképességi döntését, és nem korlátozhatja a hitelezési tevékenységet; végleges határozata nem korlátozhatja a bank hitelezési tevékenységét.

Egyéb fontos pontosítások és tévhitek

  • Tanya/birtokközpont: vásárlás/építés finanszírozható, de fedezetként nem elfogadható; érték/bekerülési plafon 150 millió Ft.
  • Belterületi előélet: továbbra is csak a belterületi lakóingatlanok számítanak a múltbeli tulajdonvizsgálatnál; tanya/birtokközpont meglétéről nem kell nyilatkozni.
  • Fedezetcsere lehetséges; a kamattámogatás fennmarad, ha a fedezetként bevont új otthon értékesebb a korábbinál.
  • Illetékkedvezmény: az Otthon Start kölcsönre nem vonatkozik.

Röviden az igénylés menete (áttekintő checklist)

  1. Jogosultság ellenőrzése: életkor, állampolgárság/jogállás, 10 éves ingatlan-előélet kivételekkel, KHR, büntetlen előélet, köztartozásmentesség, jövedelem, TB 2 év + utolsó 180 nap (diák/ingázó szabályokkal).
  2. Ingatlanfeltételek: érték- és m²-plafon, haszonélvezet kizárása, résztulajdon tilalma, vételár–értékbecslés max. 20% eltérés, bérbeadás megengedett.
  3. Dokumentumok: adásvételi szerződés, engedélyek/bejelentés időbelisége (2022.01.01. után), friss TB-igazolás (≤30 nap), erkölcsi, jövedelem.
  4. Értékbecslés/szemle: előzetes értékbecslés kérhető (díj visszatérítés, szemledíj elengedés); a későbbi pontosítás szerint az előzetes szakvélemény elegendő lehet újabb értékelés nélkül.
  5. Bírálat: 30/60 nap (hiánypótlás: +10 munkanap nem számít bele).
  6. Szerződéskötés és közokirat, jelzálog/tilalom bejegyzése, vagyonbiztosítás kötése.
  7. Folyósítás: vásárlásnál egy összegben; építésnél készültségi arányosan.
  8. Törlesztés:  bankszámláról, havi annuitás; előtörlesztés lehetséges (max. 1% díj).

Záró megjegyzés

Az itt összefoglalt feltételek kizárólag a közzététel napján (2025.08.25) hatályos forrásanyagból származnak. A hitel indulásáig, vagy akár azt követően is a feltételek módosulhatnak; a kamatok, díjak, akciók és promóciók mindig az adott bank mindenkori hirdetményekben/üzletszabályzatban foglaltak szerint érvényesek. Az Otthon Start a FIX 3% ügyfélkamat és a több ponton enyhített jogosultsági szabályok miatt széles kör számára tehet elérhetővé lakásvásárlást vagy építést – a fenti keretek és korlátok betartása mellett.

Tudtad, hogy nem minden banknál ér ugyanannyit a pénzed?

Az egyes bankok bírálati gyakorlata teljesen eltér egymástól, ezért mindenképpen érdemes szakértőhöz fordulnod, hogy a legtöbbet hozhasd ki a pénzedből!

Naprakészen ismerem az összes bank ajánlatát, szakértelemmel állítom össze az igénylő csomagot, prezentálva a három legkedvezőbb ajánlatot számodra, amelyekből Te választhatod ki a neked legmegfelelőbbet! Én pedig végig fogom a kezed a teljes hitelügyintézési folyamat alatt!

Ha engem választasz, extra kedvezményekben lehet részed, és zöldfolyosós ügyintézést biztosítok a legtöbb banknál, profi, kipróbált ügyintézői csapattal!

Ügyintézői szolgáltatásom számodra a kapcsolatfelvételtől a hitelfolyósításig 100%-ban ingyenes!

Kérj most ingyenes hitelügyintézést az alábbi gombra kattintva:

Ingyenes ügyintézést szeretnék